Cuando se lleva a cabo una transacción inmobiliaria, es común encontrarse dos tipos de contratos: el contrato de compraventa y el contrato de arras. A primera vista, pueden parecer similares, pero en realidad existen diferencias significativas entre ellos.
Antes de firmar cualquier acuerdo relacionado con la adquisición de un inmueble, es fundamental comprender las diferencias clave entre estos contratos. Tanto el contrato de arras como el contrato de compraventa tienen implicaciones legales y financieras de gran relevancia para las partes involucradas en la transacción.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un compromiso previo a la compraventa que establece los términos y condiciones entre comprador y vendedor. En este contrato, el comprador se compromete a adquirir la propiedad dentro de un período de tiempo determinando, siguiendo las condiciones estipuladas. Por otro lado, el vendedor se compromete a vender la propiedad dentro del plazo y bajo las condiciones acordadas.
Una de las características clave del contrato de arras es la entrega de una señal o depósito por parte del comprador, que confirma su compromiso de comprar la propiedad. Sin embargo, es importante tener en cuenta que renunciar a la transacción está sujeto a excepciones y debe especificarse en el contrato de arras, junto con una penalización para la parte que renuncie a la obligación de la compra.
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En este contrato, se establece el precio de venta del inmueble, el plazo máximo para formalizar la operación ante notario y la cantidad de las arras, que suele ser entre el 5% y el 15% del valor del inmueble. Estas arras se descuentan del precio final de compra.
Existen diferentes tipos de arras que se pueden aplicar. Cada tipo tiene sus propias implicaciones legales y consecuencias en caso de incumplimiento por parte de una de las partes.
Tipos de arras
- Penitenciales: las cláusulas de desistimiento son disposiciones legales que permiten la cancelación de un contrato de compraventa sin necesidad de justificación. En este caso, son las únicas cláusulas que admiten el desistimiento sin una causa específica. Si el comprador incumple con sus obligaciones contractuales, perderá la cantidad de dinero entregada previamente como anticipo. Por otro lado, si es el vendedor quien decide romper el contrato, estará obligado a devolver el doble del anticipo al comprador.
- Confirmatorias: la entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato. No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios.
- Penales: también contemplan el desistimiento y sirven como medida de garantía. No anula el contrato y las partes pierden el importe del anticipo o deben devolver el doble del mismo. Las partes pueden exigir que se cumpla el contrato.
Contrato de compraventa
El contrato de compraventa es el documento legal que establece la transferencia de la propiedad. En este tipo de contrato, ambas partes acuerdan los términos y condiciones de la transacción, incluyendo el precio de venta, las condiciones de pago, los plazos de entrega y las responsabilidades legales. Es un contrato vinculante y definitivo, lo que significa que una vez que se firma, ambas partes están legalmente obligadas a cumplir con los términos acordados.
El contrato de compraventa se firma cuando ambas partes están completamente seguras de que desean llevar a cabo la transacción.
Plazos y condiciones
En el contrato de compraventa, los plazos y condiciones se establecen de forma definitiva. Ambas partes acuerdan una fecha de entrega y se establecen cláusulas específicas sobre las condiciones de pago y las responsabilidades legales.
Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento por parte de cualquiera de las partes puede tener consecuencias legales significativas. Si el comprador no cumple con los términos de pago o se niega a aceptar la propiedad, el vendedor puede tomar acciones legales para exigir el cumplimiento del contrato o buscar compensación por los daños sufridos.
Del mismo modo, si el vendedor no cumple con las condiciones de entrega o entrega una propiedad en condiciones diferentes a las acordadas, el comprador puede buscar una solución legal para proteger sus derechos.
El papel del notario
Su presencia en la firma del contrato garantiza que todas las partes comprenden plenamente los términos y condiciones, y que están de acuerdo con ellos.
Es importante destacar que los honorarios del notario los paga el comprador, ya que es quien solicita sus servicios para asegurarse de que la transacción sea legal y proteger sus intereses.
Como hemos podido comprobar en este artículo, tanto el contrato de compraventa como el contrato de arras desempeñan roles importantes en el proceso de una transacción inmobiliaria. Mientras que el contrato de compraventa establece una transacción definitiva con plazos y condiciones fijas, el contrato de arras es un acuerdo previo que permite establecer compromisos y garantías antes de la firma final.
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