La modificación de los titulares en la escritura de una vivienda puede ser un proceso necesario por diversas razones. Ya sea por la venta de la propiedad, una herencia, incluir a tu pareja en la escritura o debido a un divorcio o ruptura, es fundamental comprender los pasos a seguir en cada situación específica.
Cambio de titular por Compraventa
La venta de una vivienda implica un cambio de titularidad que debe formalizarse ante notario mediante una escritura pública. Además, es esencial actualizar la información en el Registro de la Propiedad y el catastro. Este proceso conlleva costes, como los honorarios notariales, los gastos del Registro de la Propiedad y varios impuestos que deben ser cubiertos por ambas partes.
Es importante destacar que los impuestos asociados incluyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a cargo del comprador, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, también sufragado por el comprador, y la plusvalía municipal, responsabilidad del vendedor. Además, el vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
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Cambio de titular de vivienda por Herencia
Cuando el cambio de titularidad se debe a una herencia, el procedimiento en la notaría y el Registro de la Propiedad es similar al de la compraventa.
Sin embargo, se deben haber realizado pasos previos relacionados con la herencia. Los impuestos a abonar son los mismos que en el caso anterior, pero se sustituye el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el Impuesto de Sucesiones.
Añadir a tu pareja en la escritura de vivienda
En situaciones donde una pareja que reside en una vivienda desea que la propiedad figure a nombre de ambos, es necesario realizar una transmisión de la propiedad.
Esto puede lograrse mediante la compraventa de una parte indivisa de la casa o su donación a la otra persona. Ambos procesos requieren una escritura pública ante notario, la actualización en el Registro de la Propiedad y el pago de impuestos como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el IRPF y, si aplica, el impuesto de donaciones.
Vivienda con Hipoteca
En una hipoteca, si dos personas (por ejemplo, una pareja) están pagando conjuntamente, pero solo una de ellas es la propietaria oficial de la casa, la persona que no es propietaria puede reclamar al propietario la parte que ha pagado. Esto es especialmente relevante para parejas que no están casadas o que están casadas en régimen de separación de bienes.
Casarse en régimen de gananciales después de comprar una casa: Si una pareja se casa en régimen de gananciales después de comprar una casa y antes de terminar de pagar la hipoteca, hay una regla general y una excepción:
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- Regla general: Si uno de los cónyuges compró la casa a plazos antes de casarse, la casa es de su propiedad privada, incluso si la hipoteca se paga total o parcialmente con dinero del matrimonio. La parte del precio de la casa pagada con dinero del matrimonio se considera un préstamo que se pagará cuando el matrimonio termine por divorcio o fallecimiento.
- Excepción: Si la casa comprada se utiliza como vivienda familiar, y el precio se paga en parte con dinero del matrimonio y en parte con dinero privado, la propiedad de la casa se dividirá entre el matrimonio y el cónyuge o cónyuges, en proporción al valor de sus respectivas contribuciones. Esto significa que ambos cónyuges serían propietarios de la casa, pero cada uno en la proporción en la que estén pagando la hipoteca.
Divorcio
En un divorcio, el proceso para quitar a un titular de la escritura depende de si hay una hipoteca pendiente o no.
Con Hipoteca
Cuando existe una hipoteca pendiente, se debe obtener la autorización del banco para una novación de hipoteca, modificando las cláusulas del contrato. Simultáneamente, se realiza una extinción de condominio, donde la parte que adquiere la propiedad compensa económicamente a la otra por su parte.
Los gastos incluyen honorarios notariales, Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la tasación oficial de la vivienda.
Sin Hipoteca
En ausencia de hipoteca pendiente, solo es necesario llevar a cabo la extinción de condominio, con los mismos pasos y costes detallados anteriormente.
Como has podido comprobar, cambiar el titular de la escritura de una vivienda implica una serie de pasos legales y financieros que varían según la situación. Es crucial contar con asesoramiento profesional, como una agencia inmobiliaria, para garantizar que el proceso se lleve a cabo de manera adecuada y eficiente.
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